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靠!溫西現在竟然還有年漲幅16%的社區!

2019-02-23    溫房網    點擊量:41709

過去的一年里,溫哥華的房地產市場,尤其是高端市場的疲軟讓購房者看到堅挺的房價終于回調而喜不自勝,也讓一部分炒房者不得不含淚以“高買低賣”的方式斷臂求生。

 

Vancouver Sun的專欄作者Dan Fumano表示,上演的這一場風水輪流轉,不僅是因為NDP出臺的投機空置稅打壓了大部分炒房者,同時也應該歸因于抵押貸款收緊政策。


然而,最新數據顯示, 在溫西獨立屋價格下跌的情況下,居然還有溫西社區的最新政府估價漲了將近16%。


 


社區規劃讓房屋升值

 

SFU的城市項目主任Andy Yan最近針對溫哥華23個社區的房產評估數據進行了分析,并總結了這23個社區一年的變化情況。讓人意外的是,在溫哥華大勢下跌的情況下,居然有不少社區的平均估價是上漲的。



從上圖可見,Marpole社區和Strathcona社區平均估值增長了16%,Mount Pleasant社區增長了13%,西端區增長了12%,Grandview-Woodland社區增長10%。而這些社區有一個共同點,就是它們目前正在實施新的社區發展規劃。

 

Fumano表示,當城市為一個社區實施社區規劃時,其實就相當于給社區的發展提供了了“路線圖”,用一個清晰而靈活的指導框架來規范社區內不斷變化的發展。

 

同時Yan也認為,社區計劃也會為社區吸引更多的開發者,從而提升整個社區的總體價值。但是這些社區規劃在進行中也出現了一些不容忽視的問題。



自2013年西端區的社區規劃(West End Community Plan)獲得市議會的批準通過之后,西端區就經歷了一系列的開發活動,一些投機者就趁機鉆了空子,房地產價格開始飆升。這就打擊了西端區的長期租戶和一部分私營企業。



 

Fumano在文中提到雖然不能把這些變化全部歸咎于西端區的社區發展規劃,但是大部分西端區的居民還是認為新的社區規劃造成了他們生活環境的變化。

 

就拿個別商戶來舉例,據Vancouver Sun的報道,西端區廚具公司Chocolate Mousse的老板Karen Tennant認為西端區推行了社區規劃之后讓她的經營狀況進入了低谷,公司的財產稅在3年內狂飆了400%,她辛辛苦苦經營的34年的公司也因此而停業。



 

Tennant說這一切的根本原因就是那些投機者。

 

Fumano認為這些問題反映了在溫哥華全市范圍內進行全面規劃的必要性。

 

溫哥華要進行全市整體規劃

 

去年11月,溫哥華市議會通過了城市規劃的第一項議案,并且要求市府的工作人員開始著手實施整體規劃的第一步,包括保持增加經濟適用房的數量和增加當地就業機會等多方面的內容。



 


Fumano表示這項由綠黨議員Adriane Carr提出并由無黨派協會NPA復議的議案無疑是一個重要的舉措。市議員Colleen Hardwick也指出,溫哥華唯一一次完整的城市規劃是在100年前完成的。而在這一次新的議案中也提到,1992年溫哥華啟動的一項城市規劃在2010年完成之前就中途停止了。



 


關于這一次的城市規劃,Hardwick則是不遺余力的支持,并認為高效完成城市規劃的同時應該首先保證商業和住宅租戶不因社區發展而流失。Hardwick認為,以發展的眼光來看,社區不應該被城市規劃所壓榨,也不希望私營小本企業因此而遷移。

 

能不能確保溫哥華全市整體水平提高但是又能保障市民的基本利益,就要看這次的城市規劃能不能順利實施了。

 

借鑒西雅圖的成功經驗

 

近幾年,溫哥華一直想要都改善房屋的可負擔性,而溫哥華新任市長Kennedy Stewar也曾表示提高房屋可負擔性是目前的首要目標。有效的城市規劃很有可能是一個重要的舉措,但是另一方面,據專家表示,溫哥華還可以從西雅圖近幾年紅火的房地產市場中獲得一些經驗。



據Vancouver Courier報道,前兩天,著名咨詢公司麥肯錫(McKinsey)的高級合伙人、麥肯錫 Global Institue主任Jonathan Woetzel稱,西雅圖的房地產市場與BC省西海岸的大多數城市一樣,也曾出現過房屋的可負擔性差的問題。但是就目前來講,西雅圖的房價漲幅總體趨緩,而建筑行業則出現爆炸式增長。




Woetzel稱出現這種變化的原因是5年前當時的西雅圖市長Ed Murray對于西雅圖的城市發展體系進行了重大的改革。


而Murray將這種改革分為三類:

 

重新規劃——包括重新規劃交通樞紐附近的高密度住宅以確立城市中心;減少新開發項目中的停車面積;限制重點住房區域的短期租賃業務。

 

降低成本——包括根據預先設計快速跟進較小的獨立屋(Accessory Dwelling Units,ADU),例如后巷屋(Laneway Home)的建設;通過稅收優惠和補貼刺激經濟適用房,同時通過向西雅圖的業主征收住房稅來填補經濟適用房基金。

 

增加互動——將社區委員會改為全市范圍內的委員會;創建中等收入人群的住房咨詢委員會,充分調動居民的參與度。


 


Woetzel稱一直到2017年,西雅圖88%的新住房都來自于西雅圖15%的土地,而這些高密度的住房全部都位于西雅圖的市中心。

 

而對于溫哥華目前的房屋可負擔性問題,Woetzel認為主要有兩點原因。

 

Woetzel表示,溫哥華高昂的稅費會對房屋的供應產生限制性的影響,而這些稅費會直接轉嫁給購房者,從而進一步推高房價。他指出溫哥華的新開發項目的稅費通常能夠占據樓盤總價的26%。

 

同時Woetzel將溫哥華新開發項目中的最大房屋面積與全球其他城市進行比較,發現溫哥華新住宅的面積要大得多,而這有也有可能是溫哥華房價相對比較高的一個原因。


簡而言之,Woetze開出的藥方就是提高住宅密度,尤其是市中心區域。公寓化已經是未來城市的潮流。

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