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What? 溫哥華居然有$537億的物業不用交地稅!什么方法能少交稅?

2019-04-23    溫房網    點擊量:6453

大家知道,加拿大政府分為三級:聯邦、省和市政府。整個政府相當于一個大的物業管理公司,負責為大家提供各種公共服務,需要的經費也由大家共同出。大家繳納所得稅和消費稅的時候,便會發現有一部分是交給聯邦政府的,有一部分是交到了省里。

 

那么市政府靠什么過活呢?地方政府主要靠的就是地稅(Property Tax)了。

 

在這里面,卻有相當數量的物業是不用交地稅的。單單去年,溫哥華共有價值537億的物業不用交地稅。其中有超過一半價值的房產是直屬與溫哥華市府的。

 

原來是自家的一畝三分地,難怪這么大方,地稅說免就免了……

 


一份工作人員報告解釋說,根據相關法律和議會規定,這些資產可以免征地稅。

 

根據溫哥華市長期財務戰略和規劃主席Grace Cheng的說法,豁免物業的價值占2018年房地產總值的11%。

 

Cheng在向議會提交的一份報告中寫道,豁免這些物業意味著2018年的稅收將少收2.198億元。

 


根據Cheng的報告,溫哥華市政府擁有的物業總價值為293億元,占所有豁免房產總價值的54%以上。

 

非市府所有物業總價值為242億元,包括聯邦和省府擁有的土地,以及慈善機構、教堂、學校和醫院擁有的物業。

 

根據Cheng的報告,學校、學院和大學所占房產價值為99億元。

 


醫院和衛生部門的土地是36億元,省府擁有的房產是34億元。

 

Cheng解釋說,雖然聯邦政府和省政府“在憲法上免征地稅”,但他們會向市政府付一些錢“代替豁免地稅”。

 

Cheng表示,2018年共有3510萬元的“地稅替代款”支付給溫哥華。

 

除了“溫哥華憲章”和“加拿大憲法法案”中規定的法定豁免(這些豁免不需要市議會批準)之外,市議會還可以批準其他豁免。

 

Cheng說,這些被稱為許可豁免,市議會可自行決定。

 

這些許可豁免包含了20個受保護遺址物業。

 

Cheng還在她的報告中寫道,政府所有的“社會保障福利房”將“按名義上價值進行評估,但實際上免征地稅”。

 

“在2018年,溫哥華有108家酒店被指定為“社會保障福利房”,并且不繳稅,”Cheng表示。

 


“這代表市府在住房上提供的財政補貼,已經不僅僅是建房的成本了,并且市府將致力于繼續支持“社會保障福利房”,當然,任何市府放棄的稅收都由納稅人承擔。”

 

羊毛出在羊身上,說來說去,不管是對遺址建筑的保護和豁免,還是建造可負擔廉租房,總之,市政府的大方和豪氣沖天,都是要我們納稅人來買單的。

 


雖然我們普通小老百姓沾不上政府免稅的光,但我們也有自己的自住地稅減免(The Home Grant)和延遲福利(BC Property Tax Deferment Programs)。

 

自住地稅減免(The Home Grant)可以減少住戶繳付地稅的壓力,只要你是加拿大的公民或者永久居民,主要居住房屋在BC省并且房價估價在165萬以下,你就可以少繳納570加幣的地稅。如果你的房屋位于符合規定的偏遠地區,補助金額則是770加幣。


估價高于165萬加幣的房屋,高出部分每1000加幣少補助5加幣。比如你的房屋是170萬加幣,比165萬加幣多了5萬,570-(50000/1000)*5=320加幣,能獲得的補助是320加幣,如果你本來需要繳納7000加幣地稅,最終只需要繳納7000-320=6980加幣。

 

盡管自住業主有地稅減免,但最低仍舊要交350加幣的地稅。意味著,就算你的地稅低于350+570=920加幣,按道理只需繳納扣除570加幣補助后的錢,但因為剩余數目低于350加幣,你仍舊要交350加幣。

 

延遲交地稅計劃,是政府針對那些不能負擔高地稅的個人(55歲以上),喪偶、殘障以及家庭里有18歲以下兒童的家庭提供的延遲繳納地稅的優惠計劃。省政府會根據個人或家庭情況,給與低利率的貸款協助。申請人可以一直不需要繳納地稅, 直到房屋轉讓,轉售或者屋主愿意時再還款給政府。

 

延遲繳交地稅計劃(BC Property Tax Deferment Programs)最大的優點是沒有收入限制,也無須任何入息或還款能力審查,并可享有0.85%的非復利(non-compound)低息優惠,業主可以將每年的地稅押后至售出房屋后才一次繳交。

 


如果有意申請,只需要等候最新地稅評估單,填上有關申請表交到當地的市政廳,符合要求者當年地稅就不須要繳交。

 

延遲繳地稅計劃分為兩類,一類是常規計劃(regular program),另一類是有孩子的家庭計劃(families with children program)。

 

常規計劃要求申請人是55歲及以上的人士、任何年紀的喪偶人士以及殘疾人士。申請人必須是加拿大公民或永久居民,在BC省居住至少一年以上,如果你是外國人、留學生、或者是工作簽證還沒有拿到身份的都不能申請。該房屋是自住房,申請人是業主,并擁有該物業最少25%的產權,房產證上要有申請人的名字。

 


而家庭計劃則要求申請人必須是有18歲以下的孩子(不管是親生子女的還是繼子女),孩子必須與申請人一起居住,或部分時間與其一起居住但申請人要支付贍養費。如果孩子超過18歲的,但還在校讀書,需要申請人撫養的,或者孩子為殘疾人士(包括身體或精神障礙),這些就符合家庭計劃申請。此計劃申請人必須是加拿大公民或永久居民,是該物業的業主,并擁有該物業最少15%的產權。


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