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加拿大央行,把房市放緩的原因推到買家身上,你服嗎?

2019-04-29    溫房網    點擊量:2146

近幾個月來,房地產業內人士一直在主張,加拿大的貸款壓力測試是多倫多和溫哥華房屋市場放緩的主要原因。

 

各地的房地產委員會每次宣布房屋銷售出現下滑時,都會提到壓力測試的影響,加拿大貸款專業協會(Mortgage Professionals Canada)等團體警告說,該規則可能會使整整一代加拿大人無法購買屬于自己的房子。

 

他們呼吁政府取消或放寬壓力測試,目前的壓力測試利率,比貸款機構提供的利率高兩個百分點,借款人必須在這個高利率的情況下,證明自己的還款能力,才能獲得貸款。

 

但最近,加拿大央行(Bank Of Canada,BoC)發布的一份報告《揭開推動住房轉售的因素》(Disentangling the Factors Driving Housing Resales)表示,雖然貸款壓力測試確實發揮了抑制市場的作用,但它是次要的。

 

該報告描繪了房地產市場的清晰畫面:過度的熱情導致房價大幅上漲,緊接著是不可避免情況——沒有足夠的買家讓這場“狂歡”繼續下去。

 

報告稱,2016年和2017年發生了很多事情,都減緩了住房市場過熱的情況:

 

BC省和安省引入外國買家稅;

加拿大銀行業監管機構OSFI逐步收緊抵押貸款規則;

加拿大央行開始加息。

 

為了了解這些變化中哪些實際影響了住房市場,以及如何影響的,BoC的分析師分析了“貸款等級微觀數據在房屋銷售每一步中的變化”。換句話說,他們試圖通過貸款市場跟蹤實際的資金流動,看看每個變化如何相繼影響人們的決策。

 

央行發現,2015年第一季度至2018年第四季度之間,全國住房轉售率下降了17000個單位,只有一小部分,大概1000筆交易,可能是受貸款壓力測試的影響。其余的都是受房價上漲和抵押貸款利率上漲的影響。

 


但加拿大很幸運,房屋負擔能力危機幾乎發生在就業熱潮的同時,就業熱潮推高了收入,增加了住房需求,幾乎足以抵消擁有住房成本的上漲。因此,房市只是放緩,但沒有崩潰。

 


加拿大央行標記出房地產泡沫的另一個典型跡象:2015年和2016年,多倫多和溫哥華的房屋銷售出現飆升,遠遠超出了對就業和收入水平的預期。據加拿大央行估計,根據當時的經濟狀況,當時的銷售增幅是正常值的10倍。

 

報告指出,“當時房屋銷售活動大部分受到人們心理預期的影響,這些心理預期在政策、措施出臺后迅速消退。”

 

換句話說,人們在房價暴漲的時候慌了。他們預計房價會繼續快速增長,“現在不買以后更買不起了”,所以他們紛紛快速進入市場,從而又進一步推高房價和房屋銷售。

 

然后,當新的稅收和貸款規則出現時,人們的期望從過于樂觀變成過于悲觀。同樣根據現在的經濟狀況,銷售額卻跌破了應有的水平,這個情況現在仍然存在。

 

至于壓力測試,央行給出了一張“壓力測試影響買家圖”。央行認為,買家被壓力測試影響,會產生三種結果,這三種結果又會對房屋轉售產生三種影響:

 


1、買家改買更便宜的房子——對轉售量沒有影響,但會降低平均銷售價格;

2、付更多的頭款——對轉售完全沒影響;

3、推遲購買——減少轉售量。

 

最后,央行給出的結論就是:別再責怪外國買家或政府政策了,該怪的是我們自己。

 

如今,期待房市的快速反彈似乎不太可能。加拿大央行的報告顯示,在價格與收入相匹配之前,銷售可能會持續低迷。

 


但到目前為止,房屋可負擔性并沒有改變,或者至少沒有改善。即使銷售疲軟,價格仍然保持高位。最近Zoocasa的一項研究強調了這個問題的極端程度:研究估計,只有溫哥華收入最高的2.5%的人,多倫多收入最高的10%的人,可以買得起獨立屋。收入前25%的任,可以買得起公寓。

 

而且,隨著家庭債務再次創下2018年以來的歷史新高,加拿大央行副行長Carolyn Wilkins預計,消費者將繼續遏制消費。


“消費者負債累累,是加拿大經濟的頭號漏洞,某些家庭可能會開始增加儲蓄,”Wilkins表示。

 


這種情況,對房地產市場未來的影響很難猜測,加拿大央行也不愿意在政策上作出改變。新的稅收和新的貸款規則正在發揮作用,蓬勃發展的就業市場,持續高的債務水平,這樣的情況是所有人都不曾經歷過的,全新的,大家都不知道未來會是什么樣。

 

央行的報告總結得倒是干凈利落:“房地產市場目前處于未知領域。”

 

但這總結,怎么這么讓人不放心呢?


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